Noch immer gelten Immobilien als sichere Geldanlage. Mieten und Grundstückspreise steigen teils rasant. Viele kaufen Immobilien daher als Investition. Doch nicht jeder kann oder möchte sich gleich eine eigene Wohnung oder ein Haus leisten. Mit Immobilienfonds hast du dennoch die Möglichkeit, in diesem Bereich zu investieren. Der Vorteil: Du legst in eine große Zahl verschiedener Objekte an. Wichtige Infos und mögliche Fallstricke haben wir dir hier zusammengestellt.
Was ist ein Immobilienfonds?
Bei Aktienfonds werden Wertpapiere bestimmter börsennotierter Unternehmen gebündelt. Im Gegensatz dazu konzentriert sich ein Immobilienfonds fast ausschließlich auf Immobilien. Dein Geld, das du in den Fonds investierst, fließt in bestimmte Projekte in diesem Bereich. Kaufen kannst du den Fonds über Fondsmanager:innen oder direkt an der Börse. Die Objekte selbst werden aber nicht dort gehandelt. Man unterscheidet zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds.
So erzielen Immobilienfonds Gewinne
Der Fonds erzielt Gewinne auf verschiedene Weise, und zwar durch:
- Mieteinnahmen
- Immobilienverkäufe
- Wertsteigerungen
- Zinserträge
Ein Immobilienfonds kauft mit dem Geld der Anleger:innen Immobilien, Grundstücke oder Erbbaurechte. Die Objekte können zum Beispiel Bürogebäude, Hotels oder Einkaufszentren sein, in der Regel also vor allem gewerbliche Immobilien. Fonds, die in ein Gebäude investiert haben, erhalten Mieteinnahmen: zum Beispiel von Unternehmen, die Räume in einem Bürokomplex gemietet haben, oder von Geschäften, die in einem Einkaufszentrum ansässig sind.
Zudem unterliegen viele Immobilien einer stetigen Wertsteigerung, vor allem in großen Städten. Wohnlagen werden beliebter, Mieten steigen. Und die Preise für gewerbliche Immobilien steigen gleich mit. Auf diese Weise kann ein Fonds Immobilien mit großen Gewinnen verkaufen. Mieteinnahmen und Immobilienverkäufe sind also ein wichtiger Baustein für die Entwicklung eines Fonds.
Noch ein weiterer Aspekt ist für die Performance eines Immobilienfonds relevant: Zinserträge aus kurzfristigen Anlagen. Denn ein Immobilienfonds muss einen Teil des Fondsvolumens in liquide Mittel investieren. Bis zu 49 Prozent des Vermögens werden in Zinspapiere wie Staatsanleihen und Unternehmensanleihen angelegt. Das ist nötig, um Anleger:innen, die ihre Fondsanteile zurückgeben möchten, kurzfristig ausbezahlen zu können.
Immobilienfonds ≠ Immobilienaktien
Wenn von Immobilienaktien die Rede ist, sind in der Regel Aktien von Unternehmen aus der Immobilienbranche gemeint. Kaufst du solche Aktien, investierst du also nur indirekt in Immobilien. Das ist mit den für Aktien üblichen Risiken und Renditechancen verbunden. Allerdings gibt es auch Indexfonds (ETFs; Exchange Traded Funds), die die Wertentwicklung eines Indizes auf Immobilienunternehmen abbilden. Immobilien-ETFs funktionieren jedoch anders als Immobilienfonds. Hier investierst du in Indizes, die Wertpapiere aus dem Immobilienbereich enthalten.
Geschlossene und offene Immobilienfonds
Die Unterscheidung in offene und geschlossene Immobilienfonds ist für Privatanleger:innen fundamental, denn es handelt sich um zwei völlig verschiedene Fondsarten. Hier die Unterschiede:
Geschlossene Immobilienfonds: Hier investierst du nur in ein einzelnes Immobilienprojekt. Damit unterliegen sie einem höheren Risiko als offene. Hinzu kommt, dass du dein investiertes Kapital nicht einfach wieder abziehen kannst. Du bist beteiligt an der Gesellschaft – in Deutschland oft als GmbH & Co. KG organisiert – und kannst erst wieder aussteigen, wenn die Gesellschafterversammlung die Auflösung beschlossen hat. Das Fondsvermögen ist dabei zugleich das Gesellschaftsvermögen. Theoretisch bestünde zwar die Möglichkeit, die eigenen Anteile am Zweitmarkt zu verkaufen. Doch wer kauft schon Anteile an einem schlecht laufenden geschlossenen Fonds?
Offene Immobilienfonds: Im Normalfall solltest du dich also vor allem mit offenen Immobilienfonds beschäftigen. Ein solcher Fonds streut ganz klassisch in viele verschiedene Projekte aus unterschiedlichen Bereichen, Gewerben oder Ländern. Du kannst theoretisch jederzeit ein- und aussteigen. Aber Achtung: Je nach Kaufdatum gelten bestimmte Haltefristen.
Wie bei anderen Investmentfonds auch, wird hier das Geld der Anleger:innen in einem Sondervermögen gesammelt, das durch eine Depotbank verwaltet wird. Damit ist es jederzeit vom Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt. Macht diese Verluste, bleibt das Fondsvermögen weiterhin unangetastet.
Haltefristen bei offenen Fonds
Anteile kaufen kannst du jederzeit. Beim Verkauf musst du aber Fristen beachten: Immobilienfonds, die nach dem 22.07.2013 gekauft wurden, haben eine Haltefrist von 24 Monaten. Zudem musst du den Verkauf 12 Monate, bevor du sie verkaufen willst, ankündigen. Es obliegt dann jedoch noch immer der Gesellschaft, ob sie deine Anteile zurücknimmt.
Hast du die Fondsanteile vor dem Stichtag gekauft, gilt die Regelung erst ab einer Investition von 30.000 Euro. Darunter kannst du jederzeit aussteigen. Für Käufe vor 2013 gilt keine Frist.
Fondskosten
Für Immobilienfonds können eine Reihe verschiedener Kostenpunkte anfallen, die neben den Gebühren des eigenen Online-Brokers erhoben werden. Bevor du investierst, solltest du folgende Kosten vergleichen:
- Ausgabeaufschlag
- Verwaltungsgebühr
- Managementgebühr
- Depotbankvergütung
Kaufst du die Immobilienfonds im Rahmen einer Beratung über deine Bank, fallen in der Regel höhere Gebühren an, als wenn du selbst an der Börse aktiv wirst. Dennoch sind Fonds aufgrund ihrer Beschaffenheit teurer als beispielsweise ETFs.
In Immobilienfonds investieren
In Immobilienfonds anzulegen, ist keine komplizierte Angelegenheit. Alles, was du dazu benötigst, ist ein Wertpapierdepot. Damit kannst du Anteile an Immobilienfonds kaufen. Bevor du dich für einen Broker entscheidest, solltest du aber prüfen, welcher Anbieter den gewünschten Fonds im Angebot hat. Und auch die Kosten des Brokers solltest du vorher checken.
Vom Prinzip unterscheidet sich der Kauf kaum vom Prozess des Aktienkaufs, den wir schon ausführlich in einem Ratgeber beleuchtet haben.
Tipps zum Investment im Immofonds
- Langer Anlagehorizont: Mit Immobilienfonds kannst du keine rasanten Kurssprünge erwarten. Vor allem, wenn du nicht direkt kaufst, sondern über eine Beratung bei der Bank, sind die Anschaffungskosten vergleichsweise hoch. Sie lohnen sich also in erster Linie über einen langen Anlagehorizont hinweg.
- Streuungsmöglichkeiten: Du kannst Immobilienfonds wählen, die sich ausschließlich auf Deutschland fokussieren, aber auch auf Europa oder weltweit. Zudem gibt es bestimmte Themenfonds, wo beispielsweise nur in Mietobjekte, in Metropolen oder in Schwellenregionen investieren.
- Breit investieren: Du solltest Immobilienfonds nur als einen Teil deiner Strategie sehen. Auch wenn Immobilien per se als solide Geldanlage gelten, sind Immobilienfonds genauso riskant wie andere Arten. Auch bei Immobilien kann es zu einem Preisverfall kommen. Zudem kommst du aus den Fonds nicht so schnell raus wie bei Aktienfonds und Co. Sie sollten daher allenfalls als Ergänzung deines Portfolios gelten und nicht dein ganzes Investment ausmachen.
