Hast du bereits eine laufende Immobilienfinanzierung, ärgerst dich aber über einen zu hohen Zins? Mit einem Forward-Darlehen kannst du niedrige Darlehenszinsen bis zu 60 Monate im Voraus festschreiben lassen. Um was genau es sich beim Forward-Darlehen handelt und welche Vorteile es für dich hat, erfährst du von uns.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen (englisch „forward“= der Vorlauf) ist ein Darlehen, bei dem der Zinssatz schon längere Zeit vor der tatsächlichen Inanspruchnahme und Auszahlung des Darlehens vereinbart wird. Zwischen dem Vertragsabschluss (Zinszusage) und der Auszahlung (Darlehen) gibt es beim Forward-Darlehen eine Vorlaufzeit.
Das bedeutet, dass du dir schon heute einen aktuell günstigen Zinssatz sichern kannst, auch wenn du ihn erst Jahre später benötigst. In der Fachsprache der Finanzinstitute ist das Forward-Darlehen deshalb ein „Sicherungsgeschäft zur Absicherung gegen Zinsänderungsrisiken“.
Abgesehen davon, dass der Zinssatz im Voraus vereinbart wurde, sagt die Bezeichnung „Forward-Darlehen“ noch gar nichts über alle weiteren Konditionen dieses Darlehens (z.B. Laufzeit, Zinsbindung oder Tilgung) aus. Theoretisch könnte jede Art von Darlehen mit Forward Zinsen, und damit als „Forward-Darlehen“, vergeben werden. Tatsächlich aber sind Forward-Darlehen fast ausschließlich Annuitätendarlehen zur Anschlussfinanzierung einer Grundschuld gesicherten Immobilienfinanzierung.
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Aufschlag beim Forward-Darlehen
Forward-Darlehen sind etwas teurer als Finanzierungen ohne Vorlaufzeit. Um das Zinsänderungsrisiko während der Vorlaufzeit auszugleichen, verlangen Anbieter für Forward-Darlehen zusätzlich zum normalen Zinssatz einen sogenannten Forward-Aufschlag. Das ist ein geringer Zinsaufschlag von üblicherweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat der Vorlaufzeit. Je mehr Zeit zwischen der Zinszusage und dem tatsächlichen Beginn des Darlehens liegt, umso höher fällt der Zinszuschlag aus, also die Kosten für den Kredit, die mit jeder kommenden Rate pro Monat gezahlt werden müssen.
Bereitstellungszinsen
Bereitstellungszinsen sind Gebühren, die von deiner Bank auf noch nicht abgerufene Darlehensteile berechnet werden. Es sind quasi Zinsen dafür, dass Geld in Höhe des Nettodarlehensbetrags bei der Bank geparkt wird.
Für ein Forward-Darlehen musst du in der Vorlaufzeit, also in der Zeit zwischen Vertragsabschluss und dem vereinbarten Zeitpunkt der Auszahlung, keine Bereitstellungszinsen zahlen. Auch nach der Vorlaufzeit gewähren die meisten Anbieter eine bereitstellungsfreie Zeit.
Video: Forward-Darlehen einfach erklärt | Sebastian Vogt
Wann ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?
Üblicherweise werden Forward-Darlehen mit einer minimalen Vorlaufzeit von sechs Monaten und einer maximalen Vorlaufzeit von fünf bis fünfeinhalb Jahren (60/66 Monate) angeboten.
Ob und wann eine lange Vorlaufzeit sinnvoll ist, hängt von deiner jeweiligen Situation ab. Es wird empfohlen, drei Jahre vor Ende deiner Erstfinanzierung zu prüfen, ob eine Anschlussfinanzierung mit Forward-Zins sinnvoll für dich ist.
Noch besser wäre es, wenn du während deiner gesamten Laufzeit deiner Erstfinanzierung regelmäßig beobachtest, ob und wann die Bauzinsen steigen oder fallen. Hast du die Zinsentwicklung im Blick, kannst du Zinsniveaus besser einschätzen.
Forward-Darlehen ändern
Leider ist es nicht möglich, dein Forward-Darlehen zu ändern, anzupassen oder zu erhöhen. Du musst dein Darlehen zu den vereinbarten Konditionen und mit der vereinbarten Darlehenssumme antreten. Solltest du dein Forward-Darlehen während der Vorlaufzeit kündigen, musst du eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Sie entspricht der Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung und wird auch so berechnet. Du musst mit circa fünf bis zehn Prozent deiner Restschuld rechnen.
Echtes und unechtes Forward-Darlehen
Manche Hausbanken bieten bei vorzeitiger Prolongation (lat. „prolungare“ = „verlängern“ ) keine „echten“ Forward-Darlehen an, sondern beenden die Zinsbindung vorzeitig. Die neue Zinsvereinbarung läuft dann ab sofort. Somit verlierst du die verbleibende Zinsfestschreibungszeit aus der Erstfinanzierung.
Beispiel:
Ein unechtes Forward-Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist von zehn Jahren und einer Vorlaufzeit von drei Jahren bietet in Summe nur für zehn Jahre Zinssicherheit und hat nach der Auszahlung nur noch eine Zinsbindung von sieben Jahren.
Ein echtes Forward-Darlehen dagegen bietet mit einer Zinsbindungsfrist von zehn Jahren und einer Vorlaufzeit von drei Jahren in Summer dreizehn Jahre Zinssicherheit.
